وبلاگ شخصی مهندس شیرزاد یزدانی

      به نظر می رسد یکی از مشکلات سازمان نظام مهندسی ساختمان این است که این رشته ها دارای تعامل مناسبی با یکدیگر نمی باشند و همدیگر را خوب درک نمی کنند هر چند که به نظر می رسد یک تعاملی بین چهار رشته عمران ، معماری، تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی وجود دارد ، و سه رشته شهرسازی ، نقشه برداری و ترافیک تا به امروز کمتر در حوزه ساخت سازهای شهری دخالت داده شده اند.

     این در حالی است که سه رشته دیگر و بخصوص شهرسازی تعیین کننده تمامی شرایط پایه برای شکل گیری همه
فعالیت های است. از جمله آن می توان به تعیین کاربری اراضی و تدوین ضوابط و مقررات ساختمان و شهرسازی اشاره نمود که اینها پایه و اساس ساخت و سازهای شهری توسط مهندسین را تشکیل می دهند. این امر بیانگر جایگاه شهرسازی در بین
رشته های هفت گانه می باشد.

حال سؤال این است که شهرسازی چگونه وارد عرصه ساخت و سازهای شهری می شود؟

شهرسازی از طریق طرح های توسعه شهری مانند طرحهای جامع و تفصیلی و هادی وارد عرصه ساخت و سازهای شهری
می شود.

2- تعریف شهر و شهرسازی:

1-2- تعریف شهر:

تعریف جامعی از شهر که بتواند شامل کلیه شهرهای جهان باشد مشکل است، چرا که شهرها به سیستم های اقتصادی و اجتماعی همسان وابسته نبوده و نکات مشترکی بین آنها وجود ندارد تا مبنایی برای تعریف تمام شمول شهرها باشد.

شهر اجتماعی از انسانها در مکان معینی است که حیات عادی آنان از فعالیتهای غیر زراعی به ویژه از راه بازرگانی و صنعت تأمین گردد.

بعضی از جغرافیدانان برای تعریف و شناخت شهر تنها به جمعیت شهر توجه کرده و گفته اند:

هر اجتماعی انسانی را به هنگامی می توان شهر نامید که جمعیت آن از عدد معینی بگذرد و بدین ترتیب خواسته اند برای تعریف شهر و تمییز آن از روستا معیار عددی پیدا کنند و بر این مبنا کنفرانس اروپایی آمار در شهر پراک، کلیه واحدهای جغرافیایی بیش از 2000 نفر جمعیت را شهر خوانده است.

در ایران از سال 1335 به این طرف ، سکونتگاهها و مراکز تراکم انسانی بیش از 5000 نفر جمعیت شهر شناخته شده بود و در سرشماری سال 1365 به نقاطی که در زمان سرشماری دارای شهرداری بوده اند شهر گفته اند ، و اخیراً طبق قانون تقسیمات کشوری مصوب مجلس شورای اسلامی ، شهر عبارت است از محلی با محدوده قانونی که در محدوده جغرافیایی بخش واقع گردیده و از نظر بافت ساختمانی ، اشتغال و سایر عوامل دارای سیمایی با ویژگیهای خاص خود بوده به طوری که اکثریت ساکنان دائمی آن در مشاغل کسب ، تجارت ، صنعت ، خدمات و فعالیتهای اداری اشتغال و در زمینه خدمات شهری از خودکفایی نسبی برخوردار و کانون مبادلات اجتماعی ، اقتصادی ، فرهنگی و سیاسی حوزه جذب و نفوذ پیرامون خود بوده و حداقل دارای ده هزار نفر جمعیت باشد.

اگرچه افزایش شاخص عددی جمعیت شهری می تواند بسیاری از روستا شهرهای ایران را از ردیف شهرهای واقعی کشور خارج سازد ولی آنچه که بیش از همه در تمییز شهر از روستا به عنوان عامل تعیین کننده عمل می کند نوع فعالیت جامعه فعال شهری است که علی الاصول باید بر محور فعالیتهای غیرزراعی دور بزند.

در ایران به تبع ویژگیهای جغرافیایی نواحی ، اتکاء تولید به اهرم کشاورزی است و کم و بیش وابستگی تنگاتنگی بین شهر و روستا وجود دارد و حیات و دوام اقتصادی این دو سخت به هم جوش خورده است به گونه ای که اکثر شهرهای کوتاه اندام نواحی هنوز بر اقتصاد مبتنی بر کشاورزی وفادار مانده اند و در کالبد و رخساره آنها علائم و نشانه هایی از تولید زارعی به چشم می خورد. بر این اساس اگر بتوان با تعیین معیار جمعیتی شهر را از روستا مشخص نمود ، چاره ای نیست که در این شناسایی بر نوع فعالیت شهرنشینان نیز تأکید داشت و پیشنهاد کرد که در ایران آن واحد جغرافیایی را شهر بنامیم که عدد جمعیت آن از ده هزار نفر بگذرد و جمعیت فعال غیر زراعی 15 سال به بالای آن از 50 درصد کل جمیعت فعال شهری کمتر نباشد.

خلاصه آن شهرها به قدری متفاوت اند و نکات تباین آنها به اندازه ای چشم گیر و وسیع است که کمتر می توان به وجوه مشترک آنها پی برد تا مبنایی بر تعریف جامعی از شهر باشد.

تعریف عامیانه شهرسازی در اذهان عمومی:

شهرسازی عبارت است از طرح خیابانها ، استقرار ساختمانها ، پارک ها و فضاهای عمومی

در فرهنگ «لاروس» شهرسازی به مفهوم ، علم و نظریه اسکان بشر تعریف شده است. به عبارتی شهرسازی علم آمایش یا ترتیب دادن فیزیکی شهرهاست.

تعریف شهرسازی در دایره المعارف شهرسازی:

شهرسازی عبارت است از تهیه نقشه اراضی و تنظیم الگوی خیابانهای اصلی و محل ساختمان های عمومی و فضاهای همگانی و حریم و اندازه قطعات مسکونی

لوئیز کیبل ، این مفهوم را چنین تعریف کرده است:

علم هنر نظم دادن به کاربری زمین و استقرار ساختمانها و جاده های ارتباطی ، آن چنان که حداکثر قابلیت علمی بودن از لحاظ اقتصادی را داشته و آسودگی و زیبایی را تأمین کند.

3- هدف از تهیه طرح های توسعه شهری

برآورد کمبودهای موجود و پیش بینی نیازهای آینده (کاربری ها و سرانه ها)

-         ایجاد آسایش و رفاه برای شهروندان پ

-         کنترل و هدایت توسعه شهری در جهت ایجاد رفاه عمومی بخشی از این هدایت و کنترل از طریق ساخت و سازهای شهری می باشد.

4- انواع طرح های توسعه شهری

1- طرح جامع سرزمین: طرح جامع سرزمین ، طرحی است که شامل استفاده از سرزمین در قالب هدفها و خط مشی های ملی و اقتصادی  از طریق بررسی امکانات و منابع و مراکز جمیعت شهری و روستایی کشور و حدود و توسعه و گسترش شهرها و شهرکهای فعلی و آینده و قطبهای صنعتی و کشاورزی و مراکز جهانگردی- خدماتی بوده و در اجرای برنامه های عمرانی بخشهای عمومی و خصوصی ، ایجاد نظم و هماهنگی نماید.

2- طرح های کالبدی ملی و منطقه ای: با هدف مکان یابی برای گسترش آینده شهرهای موجود و ایجاد شهرها و شهرکهای جدید ، پیشنهاد شبکه شهری آینده کشور یعنی اندازه شهرها ، چگونگی استقرار آنها در پهنه کشور و سلسله مراتب میان شهرها به منظور تسهیل و مدیریت سرزمین و امر خدمات رسانی به مردم و پیشنهاد چهارچوب مقررات ساخت و ساز در کاربریهای مجاز زمین های سراسر کشور.

3- طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای: به منظور تدوین سیاست ها و ارائه راهبردها در زمینه هدایت و کنترل توسعه و استقرار مطلوب مراکز فعالیت ، مناطق حفاظتی و همچنین توزیع متناسب خدمات برای ساکنان شهرها و روستاها در یک یا چند شهرستان که از نظر ویژگی های طبیعی و جغرافیایی همگن بوده و از نظر اقتصادی و اجتماعی و کالبدی دارای ارتباطات فعال متقابل باشند ، تهیه می شود.

4- طرح مجموعه شهری: مجموعه شهری محدوده ای است جغرافیایی که از یک شهر مرکزی و حداقل 2 شهر پیرامونی و نواحی روستایی ما بین آنها تشکیل یافته که تمامی شهرهای پیرامونی آن با شهر مرکزی دارای یکپارچگی اقتصادی ، اجتماعی و خدماتی بوده و لازمست تحت مدیریت یکپارچه باشد.

5- طرح ساماندهی فضا و سکونتگاه های روستایی: طرحی است که به منظور توسعه هماهنگ و موزون فعالیتهای کشاوزی ، صنعتی و خدماتی از طریق توزیع مناسب جمعیت و استقرار بهینه خدمات در محیط های روستایی و حمایت از اجرای آن تهیه می شود. محدوده هر یک از این طرح ها در طرح ناحیه ای مربوط تعیین می شود.

6- طرح جامع شهر : طرح جامع شهر عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی ، صنعتی ، بازرگانی، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندیهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی ، بهسازی و اولویت های مربوط به آنها تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی ، تهیه و تنظیم می گردد. طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود.

7- طرح هادی شهر: طرح هادی عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از
زمین های شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حل های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی باشند تهیه می شود.

8- طرح تفصیلی: طرح تفصیلی عبارت از طرحی  است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر ، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت هی مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.

9- طرح هادی روستا: عبارت از طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود ، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی ، تولیدی ، تجاری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات
و نیازمندیهای عمومی روستایی را حسب مورد در قالب مصوبات طرح های ساماندهی فضا و سکونتگاههای روستایی
یا طرحهای جامع ناحیه ای تعیین می نماید.

10- طرح های ویژه : عبارت از طرح هایی است برای بخش هایی از کشور که به علت وجود عوامل طبیعی یا ساخته شده و یا برنامه های جدید توسعه و عمران و تأثیراتی که در منطقه حوزه نفوذ خود خواهند گذاشت واجد ویژگی خاصی بوده و نیاز به تهیه طرح برای توسعه هماهنگ در محدوده حوزه نفوذ عوامل مذکور دارند ، تهیه می شود.

عنوان و محدوده این طرح ها همزمان با تصویب ضرورت تهیه طرح ، حسب مورد به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران می رسد.

11- طرح شهرهای جدید: به نقاط جمعیتی اطلاق می گردد که در چارچوب طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، در خارج از محدوده و حریم شهرها برای اسکان حداقل سی هزار نفر به اضافه ساختمانها و تأسیسات مورد نیاز عمومی ، خدماتی ، اجتماعی و اقتصادی ساکنان آن پیش بینی می شود.

12- طرح شهرکهای مسکونی: واحد جمعیتی است که مشمول تعاریف شهر و روستا نبوده و بنا به نوع وابستگی آن به فعالیت های جاری کشور (صنعتی، گردشگری ، نظامی ، مسکونی و ...) ساخته و اداره و به محلی اطلاق می شود که در خارج از محدوده و حریم شهرها با حداقل 500 قطعه زمین برای احداث واحدهای مسکونی با حداقل جمعیت 2000 نفر، به صورت مستقل یا آپارتمانی قابل تملک شخصی به اضافه ساختمانها و تأسیسات مورد نیاز عمومی و اجتماعی و رفاهی شاغلین بخش های مختلف اقتصادی و اجتماعی یک منطقه یا به منظور رفع کمبود مسکن و جلوگیری از توسعه بی تناسب شهرهای مجاور یا به صورت مراکز تفریحی جهت استفاده مردم یک منطقه یا مردم سراسر کشور به وجود آمده و امور آن به وسیله هیأتی که توسط ساکنان و مالکان انتخاب می شوند و با خودیاری ساکنان و مالکان اداره می شود.

13- طراحی فضای شهر: طراحی فضای شهری عبارتست از طرحی که برای ساماندهی به عرصه های عمومی شهر ، شامل محورها ( «خیابانها» خیابانها با مقیاس های محله ای کلان محله ای ( ناحیه شهری) و شهری و با شخصیت کارکردی (کاراکتر) تفرجی ، تفریحی ، تجاری ، عبوری و ...) ، ( «میادین» میادین با مقیاس های محله ای ، کلان های محله ای (ناحیه شهری ) ، شهری ، ملی و
بین المللی ، با شخصیت کارکردی (کاراکتر) تفرجی ، تفریحی ، تجاری ، تشریفاتی ، حکومتی و ...) پهنه ها و بافتهای اصیل ، ارزشمند و خاطره انگیز شهری و به منظور احیاء و ارتقاء کیفی محیط و تداوم معماری ارزشمند فرهنگی- تاریخی و بروز تعاملات اجتماعی و تنظیم جریان حیات مدنی مبتنی بر اصالت ها و ارزشهای فرهنگی- طبیعی و تاریخی تهیه می شود.

14- طرح سایر شهرکها: طرحهایی که برای ایجاد شهرک غیر مسکونی با عملکرد خاص نظیر صنعتی ، توریستی ، تفریحی و ... طبق مقررات و قوانین مربوط به آنها تهیه می شوند.

1-4- مهمترین طرح های شهرسازی

1- طرح جامع شهری

2- طرح تفصیلی

3- طرح هادی شهر

1-1-4- طرح جامع

- تعریف       - مقیاس طرح جامع  طرح کلان               جهت توسعه شهر- موانع توسعه در هر یک از شهرها از جمله در قائمشهر- ساری- بابل به صورت نمونه ذکر شود.

- تعیین سیاست های کلان توسعه شهر               توسعه عمودی یا افقی و مسائل و مشکلات هر یک

- بررسی گرایش توسعه در شهر                 فرضاً در قائمشهر خیابان نیما                 هدایت توسعه در شهر از طریق مکانیزم های تشویقی مثل اعضای ضوابط تشویقی- پیش بینی خدمات

- تعیین کاربریهای کلان در طرح جامع مثل استادیوم ورزشی یا فضای سبز شهری

- وضعیت شبکه ارتباطی و پیشنهاد شبکه های اصلی و مسیر پیشنهادی بدون تعیین عرض آن (در حد رنج) و عرض دقیق و مسیر آن در طرح تفصیلی

- آیا شهر تک مرکزی باشد یا چند هسته ای و چند مرکزی و سیاست بخش تراکم و فعالیتها به جای مرکز به اطراف

- آیا طرح های جامع و تفصیلی آسایش و رفاه را برای شهروندان به دنبال دارند یا در عمل به لحاظ عدم اجرا باعث بروز مشکلاتی برای شهروندان می گردند (تفاوت کاربری آموزشی و تجاری و مسکونی)

- ارتباط طرح جامع با مباحث اقتصادی و اجتماعی به خصوص مباحث مربوط به تراکم

2-2-4-  طرح تفصیلی             تعریف- روش انجام مطالعات طرح تفصیلی به تفکیک مناطق ، نواحی و محلات شهری با مقیاس  ، تعیین نوع کاربری ، عرض معبر و ضوابط احداث بنا برای کلیه قطعات شهر (فرضاً تعداد قطعات در هنگام پرداخت وضع موجود در شهر- و تعیین کاربری پیشنهادی و عرض معبر)

- تعریف سرانه – کاربری             روش تعیین کاربری و محاسبه سرانه و مکان یابی کاربری با توجه به استانداردها شناخت کمبودهای وضع موجود (در سطح و پراکندگی در محلات)- پیش بینی افزایش جمعیت تفاوت دو ملک مجاور هم لیکن دارای دو کاربری متفاوت فرضاً آموزشی و مسکونی

1-4- ادامه مهمترین طرح های توسعه شهری

الف) تعریف این سه طرح ب) مقیاس نقشه ها  ج) محتوی طرح جامع- گرایشات و موانع توسعه- افزایش تراکم و سیاست توسعه آینده شهر (افقی- عمودی) مزایا و معایب

- تفاوت طرح تفصیلی با طرح جامع         مسائل کلان                 مناطق و نواحی

                                                                    مسائل جرئی تر             محلات و واحد همسایگی

برای هر پلاک در طرح تفصیلی: 1- نوع کاربری                2- وضعیت دسترسی            3- نحوه ساخت و ساز و احداث بنا

5- اسناد و مدارک طرح های جامع و تفصیلی و هادی:

4 سند مهم:

1-5- نقشه کاربری اراضی پیشنهادی 

2-5- شبکه ارتباطی پیشنهادی

3-5- ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی

4-5- محدوده ها (قانونی- حریم)

·  نحوه تهیه نقشه کاربری اراضی موجود و پیشنهادی و کاربرد آن در پاسخ به استعلامات شهروندان                 

·  مطالعه شبکه موجود و پیشنهادات افزایش عرض معبر یا احداث شبکه جدید و تعیین مسیر و عرض شبکه جهت     

·  ضوابط ساختمانی و شهرسازی و نقش آن در شکل گیری ساخت و سازهای شهری                                                 

·  نقشه محدوده ها (قانونی و حریم) و تفاوت این دو محدوده (نوع کاربری- بررسی و تعیین کاربری و مغایرتها)

حریم شهر:

1- روستای واقع در حریم شهر           مراجع صدور پروانه

2- اراضی خارج از محدوده شهر و روستا

· مراحل تهیه طرح جامع و هادی و تفصیلی: 1- شناخت وضع موجود    2- تجزیه و تحلیل وضع موجود    3- ارائه طرحها و برنامه ریزی پیشنهادی

حریم شهرها نیز توسط مراجع تصویب طرح جامع و هادی          حریم فاقد کاربری        تعیین کاربری موردی در کارگروه شهرسازی و معماری و تأیید شورای برنامه ریزی و توسعه

·  مراجع بررسی و تصویب طرح های توسعه شهری:

1- کمیسیون ماده پنج           طرح تفصیلی

           1- بالای 100 هزار نفر

2- شورایعالی شهرسازی و معماری                      2- کمتر از 100 هزار نفر

3- شورای برنامه ریزی و توسعه استان                 طرح های هادی شهری و روستایی

4- کارگروه شهرسازی و معماری

                                                              - تبصره یک ماده یک

                                                              - کارگروه شهرسازی                    شورای برنامه ریزی

                                                              - صدور پروانه

2-5- روش تهیه طرح های توسعه شهری:

1-2-5- روش سنتی 1906- 1900 :   1- فیکس کردن تراکم ها و کاربری ها

2-2-5- روش جدید           حوزه بندی تراکم ها بدون در نظر گرفتن مساحت زمین و عرض معبر(کم- متوسط- زیاد)- نصاب

تفکیک- اشغال- تراکم و تعداد طبقه- رابطه مساحت زمین- تعداد طبقات و تراکم ساختمانی نحوه توزیع تراکم زیاد (در مرکز شهر و بافت پر) تراکم کم در حاشیه و اطراف

دو موضوع عمده در این طرح ها :                                                          

1- کاربریها            2- تراکم ها                                                            

روش جدید براساس:

1- مساحت زمین

2- عرض معبر

3- اشرافیت

4- سایه اندازی

5- فضای باز

6- خدمات

در سیستم جدید بحث هدفگذاری ، سیاست گذاری

مقاومت در تغییر                روش های جدید تر تهیه طرح ها و روش برنامه ریزی جدید

تفاوت این طرح ها از نظر مفهومی

در طرح جامع 1- سطح بندی تراکمی             شهر به پهنه های تراکم کم ، متوسط و زیاد و از مرکز به اطراف تراکم کاسته تفاوت حومه های شهری در آمریکا که اقشار مرفه و در شهرهای ما اقشار کم درآمد و تهیدست

رابطه بین نصاب تفکیک، سطح اشغال و تراکم ساختمانی در طرح های سنتی

آنچه از جدول تراکم می توان نتیجه گرفت این است که در زمین کوچکتر ، تراکم و احداث بنای بیشتر و در زمین بزرگتر احداث بنای کمتر

نتیجه این روش و تفکر: عدم ارتباط منطقی کاربری و ضابطه و جمعیت پذیری با یکدیگر

جمعیت در هر محله با توجه به پتانسیل های خدماتی موجود یا پیشنهادی می تواند تعیین و پیشنهاد گردد .

جمعیت پذیری در بافت پر به دلیل کمبود اراضی خالی و در بافت نیمه پر به دلیل وجود اراضی مناسب در نتیجه جایی می تواند جمعیت بیشتری بپذیرد که امکان تأمین خدمات برای آن وجود داشته باشد.

      سنتی-  تعیین یک مکان برای هر کاربری در هر محله

      جدید- ارائه معیار و امکان انتخاب مکان های مختلف برای یک کاربری

جدول روش تعین تراکم و سطح اشغال و نصاب و تعداد طبقات و رابطه آنها و نتیجه و تأثیر آن در توسعه شهر

قطعات مجاور عرض های مختلف و مساحت های مختلف در حوزه تراکمی از تراکم ثابت برخوردارند.

- روش جدید                      رابطه مستقیم بین مساحت زمین و عرض معبر وجود دارد.

در نظر گرفتن سایر شاخص ها مثل اشرافیت- سایه اندازی- خدمات- پارکینگ- فضای باز

-         جدول ضوابط طرح تفصیلی چالوس و نقشه طرح تفصیلی (تراکم ها ) یا ساری

-         مرکز شهر تراکم زیاد- بافت میانی تراکم متوسط و اطراف تراکم کم

-      بحث حومه ها برای اقشار مرفه و درصد بالای مالکیت اتومبیل در امریکا و تفاوت آن در جامعه ها که حاشیه عمدتاً توسط مهاجرین تهیدست روستایی اشغال شده اند.

-         مرکز شهر نصاب تفکیک کمتر و تراکم و تعداد طبقات بیشتر                   شدت تراکم و شلوغی

-         زمین 200 مترمربعی و 400 مترمربعی در کنار معبر 8 یا 45 متری از نظر میزان تراکم و تراکم تفاوتی نداشتند.

-         اقتصاد زمین ، ناهنجاری در سیمای شهری

در روش جدید هر چه مساحت بیشتر ، معبر عریض تر ، تعداد طبقات بیشتر ، به شرط تأمین خدمات

-         تا حد تراکم پایه تأمین خدمات وظیفه طرح است

-         افزایش تراکم ساختمانی باید متناسب یا تأمین خدمات باشد.

3-5- چگونگی اجرای طرح های توسعه شهری

-         هدف از تهیه طرح های توسعه شهری

-         مشکلات موجود در اجرای طرح های توسعه شهری

-         ارزش افزوده با اضافه ارزش ناشی از توعسه و عمران شهری و روش های قانونی اخذ ارزش افزوده

-         اصلاح روش تهیه طرح و مکانیزم اجرایی

-         تشکیل سازمان عمران شهر یا صندوق عمران شهر

-         سرشکن کردن بخشی از هزینه ها و اخذ هزینه سرانه خدماتی

6- تعریف و تشریح سند ضوابط

چرا ضابطه تعیین و تعریف می کنیم؟ در حقیقت مشخصات ابنیه را از نظر استقرار، سطح اشغال ، تعداد طبقه را مشخص می کند ولی واقعیت چیز دیگری است و ضابطه باید در واقع در برگیرنده جمعیت پذیری و کاربری اراضی باشد و ارتباط کاملی بین این سه مقوله ( ضابطه- جمعیت کاربری) برقرار است.

7- مهمترین ضوابط و مقررات شهرسازی

1-7- تعاریف واژه ها و اصطلاحات:

در این مقدمه توضیح چند اصطلاح شهرسازی آورده شده است:

تفکیک: تقسیم یک قطعه زمین به چند قطعه مجزا با ایجاد دسترسی های مناسب برای استفاده جداگانه از یکدیگر و همراه با تخصیص سند مالکیت جداگانه

حداقل نصاب تفکیک زمین: حداقل مساحتی است که زمین را برای عملکردی خاص می توان تفکیک نمود و تقسیم زمین به میزان کمتر از آن مجاز نیست.

تراکم ساختمانی: تراکم ساختمانی عبارتست از نسبت سطح ساختمان در مجموع طبقات به سطح زمین یا نسبت کل مساحت زیربنای مفید مسکونی به کل مساحت قطعه زمین مسکونی یعنی اگر ساختمانی که چهار طبقه است مساحت زیربنای آن 400 مترمربع باشد و مساحت زمین نیز 200 مترمربع باشد تراکم ساختمانی ملک برابر با دویست درصد می گردد.

درصد 200= 100 × (200  400)

تراکم جمعیتی: تراکم جمعیتی عبارتست از تعداد نفرات ساکن در یک محدوده ، مثلاً اگر در یک محله از شهر 4500 نفر ساکن باشند مساحت آن محله 30 هکتار باشد تراکم جمعیتی محله برابر است با صد و پنجاه نفر در هکتار

(نفر در هکتار) 150= 30  4500

سطح خالص مسکونی: سطح خالص مسکونی شامل مساحت کلیه اراضی دارای مسکونی است.

تراکم خالص مسکونی: تراکم خالص مسکونی عبارتست از تعداد نفرات ساکن در یک محوطه که کاربری آن فقط مسکونی است و شامل شبکه معابر و سایر کاربریها عمومی نیست. مثلاً اگر در محله فوق الذکر که 4500 نفر ساکن هستند و مساحت محله 30 هکتار است سطح کاربری مسکونی آن 20 هکتار باشد تراکم خالص مسکونی آن برابر است با دویست و بیست و پنج نفر در هکتار                                                                                                                              (نفر در هکتار) 150= 30  4500

سطح خالص شهر: سطح خالص شهر شامل وسعتی از شهر است که در بردارنده تمامی حوزه های مختلف کاربریهای مورد نظر شهر باشد.

سطح ناخالص شهر: سطح ناخالص شهر شامل مساحت محدوده طرح است که در بردارنده سطح خالص شهر به علاوه سطوح اراضی مانند حرایم ، زمین های کشاورزی ، باغات و ... باشد.

سطح اشغال: سطح اشغال به قسمتی از یک قطعه زمین گفته می شود که در آن قسمت ساختمان احداث شود یا سطح اشغال شده زمین توسط ساختمان در طبقه همکف را سطح اشغال می گویند. مثلاً اگر قطعه زمینی 300 مترمربع مساحت داشته باشد و روی کل آن ساختمان احداث شده باشد سطح اشغال برابر با صد در صد 100= × (300 300) ولی اگر در 180 مترمربع آن ساختمان ساخته شود سطح اشغال آن برابر خواهد بود با شصت درصد 60= 100× (300 180)

پیلوت: قسمتی از ساختمان هم سطح گذر که به صورت فضایی شامل ستون ها و بدون دیوارهای جداگانه بوده و ارتفاع آن حداکثر 40/2 متر باشد.

هر قدر سطح اشغال بیشتر باشد ساکنین خانه از فضای باز کمتری برخوردار خواهند بود، بهمین دلیل با توجه به اقلیم و فرهنگ معماری منطقه و شهرهای مازندران بهتر است سطح اشغال همواره کاهش یابد.

زیربنای ساختمان: مجموع مساحت زیربنای یک ساختمان شامل سطوح زیرزمین ، همکف و طبقات بالای همکف که معمولاً در پروانه ساختمانی قید می شود.

زیربنای مفید ساختمانهای مسکونی: مجموع مساحت زیربنای یک ساختمان مسکونی است که بر اساس دستورالعمل نحوه محاسبه و مبنای محاسبه تراکم ساختمانی مسکونی قرار می گیرد.

نحوه استفاده از زمین: یا کاربری اراضی به دو صورت در نقشه ها آورده می شود یا نحوه استفاده از زمین یا کاربری اراضی وضع موجود که معنی آن این است که در زمان تهیه نقشه آن قطعه زمین یا ملک چه عملکردی داشته است خانه بوده یا مغازه یا مدرسه یا زمین بایر یا مخروبه و ... نحوه استفاده از زمین پیشنهادی آن است که ملک یا زمین موجود باید در آینده چه کاربری یا عملکردی پیدا کند مثلاً اگر در وضع موجود مخروبه است پیشنهاد داده می شود که در طرح یا در آینده به مدرسه یا مسجد یا پارک یا منزل مسکونی تبدیل شود.

اشکوب: همان طبقه است مثلاً ساختمان سه اشکوب یا سه طبقه ساختمانی است که به غیر از زیرزمین و پیلوت سه طبقه روی هم ساخته شده باشد.

ملک شمالی یا جنوبی یا شرقی یا غربی: ملک شمالی ملکی است که معبر در جنوب آن قرار می گیرد و ملک جنوبی ملکی است که معبر در شمال آن قرار گیرد ملک شرقی ملکی است که معبر در غرب آن قرار گیرد و ملک غربی ملکی است که معبر در شرق آن قرار گیرد.

پارکینگ: محل خاص نگهداری وسایط نقلیه می باشد.

تعریض یا اصلاحی: چنانچه عرض معبر در طرح افزایش یابد املاک همجوار آن معبر مجبور به رعایت عقب نشینی هستند میزان عقب نشینی را تعریض یا اصلاحی می نامند.

نورگیر: کلیه فضاهای اصلی یک واحد مسکونی یا تجاری یا اداری و ... باید امکان استفاده از نور را داشته باشند ، بهمین دلیل برای کلیه فضاهای اصلی مانند اتاق های نشیمن ، خواب ، کار ، آشپزخانه ، آبدارخانه ها و ... باید ارتباطی به فضاهای بیرون تأمین نمود این ارتباط را نورگیر حیاط ، حیاط خلوت، پاسیو و در شهر آمل «نفس کش» می گویند. فضاهای غیراصلی مانند سرویس ها یعنی توالت و حمام و غیره نیز اگر از نور نتوانند استفاده کنند حداقل باید بوسیله کانال (داکت) تهیه شوند.

دوربرگردان: در انتهای معابر بن بست برای آنکه امکان دور زدن اتومبیل وجود داشته باشد و راننده مجبور به خروج از کوچه بصورت دنده عقب نباشد از دور برگردان استفاده می شود که به شکلهای مختلف و در ضوابط طرح با ابعاد خاص آورده
می شود.

پخ: در محل تقاطع دو معبر برای آنکه دید بهتری وجود داشته باشد و برای جلوگیری از تصادفات زاویه محل تقاطع را با
صفحه ای قطع می کنند که ابعاد مشخصات آن در ضوابط طرح آورده می شود.

محدوده شهر: محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشند تعیین می گردد.

حریم شهر: حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری و بخش مربوطه تجاوز ننماید.

حریم: حریم فضایی است که برای جلوگیری از اثرات سوء یا نگهداری از بعضی عوارض طبیعی (رودخانه ، نهر و ...) مصنوعی (جاده ، خطوط انتقال نیرو و ... ) یا حفاظت از ارزش های زیست محیطی یا تاریخی در نظر گرفته می شود.

2-7- تفکیک زمین

1- نوع کاربری

2- حد نصاب تراکم مربوطه (کم- متوسط و زیاد) معمولی 200 مترمربع (کف)

                                                                                                                                 بن بست

3- وضعیت دسترسی         ضابطه تعیین عرض گذر با توجه به طول گذر

 بن باز

4- پخی-  دوربرگردان جدول یا  مجموع دو عرض گذر           

5- از وظایف شهرسازان                      

6- سهم سرانه خدمات در تفکیک قطعات بزرگ

7- نسبت طول و عرض قطعات

8- تفکیک کاربریهای غیرمسکونی یا خدماتی براساس ضوابط طرح یا دستگاه مربوطه جزوه تنظیم شده در ارتباط با تفکیک

3-7- سطح اشغال:

1- تعریف (درصد- مترمربع)

2- قبل یا بعد از تعریض      

3- به اضافه 

4- رابطه سطح اشغال با افزایش طبقات               

5- فضای راه پله و آسانسور

6- رابطه معکوس بین سطح اشغال و فضای باز و سرانه آن

7- نوع فعالیت کاربریهای خدماتی مثل آموزشی و اداری ومتناسب با ضوابط دستگاههای مربوطه سطح اشغال پیشنهاد می گردد.

مراکز سطح اشغال مجاز                جمع زیربنای فضاهای مفید و غیر مفید در هر پلاک

4-7- تراکم ساختمانی 

1- تعریف            

2- پیلوت و زیرزمین- انباری- موتورخانه و پارکینگ 

3- مشاعات

4- تراکم سیال و شناور و ارتباط آن با سطح اشغال و طبقه

5-  (سه) 3 متر شمال قطعات شمالی و 5 متر جنوب قطعات جنوبی و تأثیر آن در استقرار بنا و اشرافیت

6- تراکم پایه و تراکم حداکثر مجاز (ارزش افزوده + سرانه خدمات محله ای)

7- رابطه تراکم ساختمانی با تراکم جمعیتی ، به ازای جهت کنترل توسعه و جمعیت پذیری – زیرزمین – کنسول

5-7- ضوابط ترافیکی و پارکینگ

1- تأمین یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد مسکونی یا تجاری به مساحت 5/17 مترمربع

2- پلان پارکینگ، پارکینگ مزاحم                 جانمایی پارکینگ

3- فضای پارکینگ و راهرو 5× 3 و 5× 5 راهرو 5 متر

4- شیب رمپ ، ورود و خروج

5- دوربرگردان ، انواع و اشکال

6- تأمین پارکینگ مورد نیاز مراجعین توسط ادارات و ارگانهایی که مراجعین زیادی دارند

7- در صورت عدم تأمین پارکینگ ، تأمین پارکینگ تا شعاع 100 یا 150 متری به صورت پارکینگ

8- مهمترین ضوابط و مقررات ساختمانی

1-8- ضوابط مربوط به فضاهای داخل ساختمان

·  تعداد واحدهای مجاز در ساختمان

·  حد نصاب زیربنای هر واحد

·  ضوابط مربوط به فضاهای مشترک (مشاعات) در ساختمان

·  پیش آمدگی های مجاز و ضوابط بالکن و ایوان

·  ارتفاع پیلوت

·  حداقل تعداد پارکینگ مورد نیاز و ضوابط مربوط به پارکینگ

·  حداکثر زیربنای مجاز

2-8- الزامات عمومی ساختمان

·  نورگیری و تهویه

·  آتش نشانی

·  عبور و مرور معلولان (برای ساختمان های عمومی)

·  حیاط خلوت

3-8- الزامات معماری خارجی (نمای ساختمان)

·  رنگ و مشخصات نما

·  جنس مصالح

·  ابعاد و ارتفاع پنجره ها

4-8- ضوابط مربوط به محوطه سازی

9- کاربرد ضوابط شهرسازی در تهیه نقشه های ساختمانی و شهرسازی و نقش و وظایف مهندسین ناظر

                                                                                         مالکیتی و ثبتی

-         فرم تهیه نقشه و اطلاعات مندرج در آن       

  شهرسازی و ساختمانی

-         تهیه نقشه منطبق برخواست مالکین و با رعایت ضوابط

-         بررسی و کنترل توسط دفاتر نمایندگی

-         صدور پروانه ساختمانی

-         تعهد نظارت به اجرای دقیق نقشه

-         وظایف مهندسین ناظر                اعلام گزارش به موقع در مراحل مختلف

-         نظارت بر اجرای ضوابط و مقررات شهرسازی و مقررات ملی ساختمان با توجه به ماده 34 و 35 قانون نظام مهندسی ساختمان

-      ارائه خدمات واقعی مهندسی و دریافت حق الزحمه واقعی (تفاوت حق الزحمه مهندس ناظر با بنگاه معاملات ملکی و تعهد و مسئولیت و نوع خدمات)

- ساخت و سازهای بدون پروانه

استحکام بنا

                                                                                                                                  اراضی فاقد سند

تعامل نظام مهندسی با مراجع صدور پروانه            ارائه خدمات مطلوب              کمیسیون ماده صد

                                                                                                                                  تبصره 7

- فرم یا دستور تهیه نقشه و اطلاعات مندرج در آن (1- مالکین و ثبتی     2- شهرسازی و ساختمان)

- تهیه نقشه منطبق با خواست مالکین و با رعایت ضوابط

- بررسی و کنترل توسط دفاتر نمایندگی

- صدور پروانه ساختمانی                       تعهد نظارت                           مراحل مختلف

- تعهد نظارت بر اجرای دقیق نقشه

- وظایف مهندسین           اعلام به موقع گزارش ساخت و ساز در مراحل مختلف

- نظارت بر اجرای ضوابط و مقررات شهرسازی و مقررات ملی ساختمان

با توجه به ماده 34 و 35 قانون در راستای سؤالاتی که توسط مهندس حسینی هم مطرح شد.

-      ارائه خدمات واقعی و ارتقاء جایگاه مهندسین در جامعه اقدامات انجام شده توسط سازمان در جهت بالابردن اطلاعات عمومی شهرسازی اعضاء

-         تکثیر ضوابط و مقررات و نقشه کاربری برای دفاتر نمایندگی و  کانون مهندسین

-         برگزاری جلسات آموزش ضوابط                  چالوس و نوشهر

-         تکثیر نقشه کاربری اراضی 20 شهر استان همراه با سررسید سال 1388 در دستور کار سازمان

-         تکثیر ضوابط مهندسین شهر با توزیع CD ضوابط توسط دفاتر نمایندگی

-         ضرورت مطالعه دقیق و ضوابط و اعلام نقطه نظرات به خصوص در هنگام تهیه طرح های جامع و تفصیلی

-  عضویت سازمان نظام مهندسی در کمیسیون ماده صد و ماده پنج

- کمیسیون شوراها و مراجع صدور پروانه

 تهیه و تنظیم :

       مهندس شیرزاد یزدانی

                              عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران

                                                 و رئیس گروه تخصصی شهرسازی شورای مرکزی

تقسیم وظایف امور نظارت بر ساخت و سازها